Danuvia Ingatlan




Eladó - Kiadó - Ingatlanok

Eladók figyelmébe!

A JÓ FOTÓ AKÁR DÖNTŐ LEHET
A jó fényképek meghatározóak, az első benyomás nagyon fontos. Tegyen közzé az eladni kívánt ingatlanról minél több képet, a lehetőségekhez képest jó minőségben. A fotók készítése előtt érdemes rendet rakni a lakásban, a személyes tárgyakat is eltenni. Fotózza le otthona minden helyiségét több szögből, természetes fénynél. Ne a bútorokat fotózza! A vevőket az ingatlanból kihozható lehetőségek érdeklik, ezért a képek inkább a burkolatokat, a nyílászárókat mutassák, családi ház esetében a homlokzatot és a kertet, a telket is. A legjobb fotót érdemes az első helyre tenni, ez döntheti el ugyanis, hogy a lakáskeresők, a lehetséges vevők megnézik-e az ajánlat többi részét is.

HASZNOS SEGÍTSÉG AZ INGATLANKÖZVETÍTŐ
A saját hirdetés mellett érdemes profi szakember, azaz ingatlanközvetítő segítségét igénybe venni az ingatlan értékesítése során. Ez természetesen plusz költséget ró az eladóra, az egyes közvetítőknél a jutalékok mértéke elég széles skálán mozog, irodatípustól függően akár fél-egy százaléktól 5 százalékig. Ennek az az oka, hogy az ingatlanosok általában háromféle szerződéstípussal dolgoznak, melyekhez jellemzően háromféle jutalékmértéket társítanak. Több ingatlaniroda esetében ezek a százalékok nincsenek kőbe vésve, azaz pontos számot az ingatlanközvetítő csak az ingatlan megtekintése után fog mondani, így sokszor a jelzett szám csak megközelítőleges érték. Természetesen itt is vannak kivételek, s olyan közvetítők, akik azzal a jutalékmértékkel dolgoznak minden esetben, amit közzétesznek.

AMIT A KÖZVETÍTŐI JUTALÉKOKRÓL ÉRDEMES TUDNI
Az egyes ingatlanközvetítőknél a jutalékok mértéke elég széles skálán mozog. Ennek az az oka, hogy az ingatlanosok általában háromféle szerződéstípussal dolgoznak, melyekhez jellemzően háromféle jutalékmértéket társítanak. Az első az általános megbízási szerződés, amikor semmi nem köti a lakás eladójának kezét, bárkit megbízhat és akár maga is árulhatja nyugodtan a lakást. A közvetítői díj pedig azé lesz, aki a vevőt hozza. A másik típus nevezhető félkizárólagosnak, amikor a kiszemelt ingatlanközvetítőn - azaz akinél az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződést aláírjuk - kívül más ingatlanost nem bízhat meg a tulajdonos az eladással, ugyanakkor ő maga azért hirdethet, járhat a vevők után, érdeklődhet. A harmadik típus a kizárólagos szerződés, ilyenkor egyedül az ingatlanközvetítő értékesítheti a lakást. Illetve nem pontosan: találhat vevőt a tulajdonos is, csak éppen a jutalék akkor is jár az ingatlanközvetítőnek.

ZÖLDKÁRTYA KELL AZ ELADÁSHOZ
Már 2012. január elsejétől kötelező a lakóingatlanok értékesítésénél az energetikai tanúsítványok, a zöldkártyák elkészíttetése, és tavaly e téren újabb, szigorúbb előírások léptek hatályba. Az energetikai tanúsítvány az adásvételi szerződés kötelező melléklete, a földhivatalnál akkor jegyeztethető be az adásvétel, íratható át az értékesített ház az új tulajdonos nevére, ha már rendelkezik ezzel a dokumentummal. A tanúsítványban szereplő fokozatot fel kell tüntetni az értékesítést célzó hirdetésekben. Ugyanis ez a minősítés energetikai szempontból kategóriákba sorolja a lakóingatlanokat. A legjobb minősítésű az A+, a leggyengébb az I kategória. Nem kell tanúsítvány az ötven négyzetméternél kisebb hasznos alapterületű épületekre. Nem vonatkozik a rendelet a négy hónapnál rövidebb idejű használatra szánt épületekre és egy évnél rövidebb idejű bérleti szerződés esetén.

TÁJÉKOZÓDÁS ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS ELŐTT
Mielőtt vételi szándéknyilatkozatot vagy adásvételi szerződést írnánk alá vevőként, az egyik legfontosabb és elengedhetetlen lépés: a tulajdoni lap ellenőrzése. A tulajdoni lap 3 fő részből, az I. a II. és a III. részből áll, ezek elválaszthatatlanul egymás mellett, ill. után találhatóak. Az ingatlannal kapcsolatos adatokat, egyéb jogokat, és kötelezettségeket tartalmazzák. Fontos: az ingatlan tulajdoni lapját megtekintve, ha valamelyik rész nem tartalmaz adatokat, akkor is a szerepelnie kell, valamint annak a bejegyzésnek is ott kell lennie, hogy "ez a rész bejegyzést nem tartalmaz". Nem létezik olyan tulajdoni lap, amely azért nem tartalmazza pl. a III. részt, mert az tehermentes, és nem tartalmaz bejegyzést. Vevőként tisztában kell lennünk az adásvétellel járó költségekkel, elsőként a vételárra fordított összeggel: készpénzért, vagy hitelből szeretnénk-e venni az új ingatlant. Érdemes utánanézni az esetlegesen igénybe vehető kedvezményeknek is. A költségek kapcsán számolni kell a vételár mellett az ügyvédi munkadíjjal, földhivatali eljárási díjjal, valamint az illetékfizetéssel is.

TULAJDONJOG BEJEGYZÉSE
A vevő tulajdonjogának átszállása az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre, a szerződés elkészítése és érvényessége önmagában nem elegendő. Az adásvételi szerződést ügyvédnek, vagy jogtanácsosnak kell ellenjegyezni, vagy közokiratba /közjegyző által készített okiratba/ kell foglalni. Ügyvédi ellenjegyzés esetén az „ellenjegyeztem” kifejezésnek kell szerepelnie. A kötelező tartalmi elemeken túl a szerződésből ki kell tűnnie a keltezés helyének ill. idejének, továbbá a feleknek nyilatkoznia kell az állampolgárságukról, az eladónak pedig arról, hogy hozzájárul ahhoz, hogy a vevő a tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan- nyilvántartásba. Ha a szerződés több oldalból áll, akkor mind a szerződő feleknek, mind az ellenjegyző ügyvédnek minden oldalt el kell látnia kézjegyével. Ha az aláíró valamely fél meghatalmazása alapján jár el, fel kell tüntetni a nevét valamint meghatalmazotti minőségét. Amennyiben a szerződés nem tartalmazza ezen elemek valamelyikét a földhivatal hiánypótlás nélkül elutasítja a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet. Amennyiben a teljes vételár rendezése a szerződéskötéskor nem történik meg, az eladó a tulajdonjogát a teljes vételár kifizetéséig fenntarthatja.

VÁLTOZOTT A LAKCÍMBEJELENTÉSRE VONATKOZÓ JOGSZABÁLY
Az új előírások szerint lakásvásárláskor már a szerződésben kiköthetik a felek, hogy a régi tulajdonosnak igazolnia kell, hányan vannak az adott címre bejelentve. Lakásvásárlás után az új tulajdonos is bárkit kijelenthet az ingatlanból, az eljárást a jegyzőnél kell kezdeményeznie, ami illetékmentes. Két lehetősége van a lakásvásárlónak a lakcímbejelentések tisztázására. Az egyik, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben kikötik, hogy az eladó garantálja: az adott ingatlanon senki sem rendelkezik rajtuk kívül bejelentett lakcímmel, s vállalják azt is, hogy az eladásig a bejelentett személyek kiköltöznek, ezt a jegyzőnél elintézik, s az eladásnál megváltoztatják lakcímüket. Ha ez nem teljesül, akkor az adásvételi szerződést követően az új tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a jegyzőnél vagy a járási hivatalnál tájékoztatást vagy igazolást kérjen arról: az ő ingatlanjában ki rendelkezik bejelentett lakóhellyel.

KI FIZETI AZ ÜGYVÉDET?
Az ügyvédi díj néhány éve még az ingatlan vételárának 1%-a körül mozgott, azonban napjainkban az ügyvédek jelentős része 0,3-0,5 %-os díjért vállalják az ingatlanvásárlás jogi lebonyolítását. A szokásjog alapján a vevő állja az ügyvédi költségeket. Eltérő megállapodás esetén az eladó is átvállalhatja a szerződés elkészíttetését saját ügyvédje által, amit egy korrekt vevő a vételárban engedményként kompenzál. Az Energetikai Tanúsítvány elkészítése kötelező minden lakóingatlan értékesítésekor (ritka kivételektől eltekintve). A foglaló- vagy az adásvételi szerződéshez már rendelkezésre kell állnia, elkészítéséről a vonatkozó szabályok alapján a tulajdonosnak kell gondoskodnia. Az ingatlan méretétől függően körülbelül 30.000 forintos költséget jelent, és 10 évig érvényes. Ingatlanértékesítés után alapszabályként a megszerzett jövedelem után 16 százalékos szja-t kell fizetni. Az adó alapja az ingatlan egykori vételára és eladási ára közötti összeg. Ez az összeg azonban tovább csökkenhet az esetleges, számlákkal alátámasztott értéknövelő beruházásokkal összegével, ill. azzal is, ha minél több idő telik el az ingatlanvétel és az eladás között. Amennyiben a vétel és az eladás között legalább 5 év eltelt, egyáltalán nem kell szja-t fizetni.