Danuvia Ingatlan




Eladó - Kiadó - Ingatlanok

Vásárlók figyelmébe!

AZ APRÓ RÉSZLETEKET SE BÍZZA A VÉLETLENRE
Ha már megtetszett egy eladó lakás a vásárlónak, hasznos számos fontos részletre figyelnie. Érdekelheti például, hogy a kiszemelt házban, lakásban végeztek-e a közelmúltban valamilyen szerkezeti felújítást, vezetékcserét, víz-, gázcsőcserét. A legbiztosabb információt az jelentheti, ha ennek elvégzéséről a tulajdonos írásos megrendelést, vagy számlát tud mutatni. Egyébként a vevő a tulajdonos szavahihetőségére hagyatkozhat, de nem árt a szomszédoknál, társasház esetében a közös képviselőnél érdeklődnie arról, látták-e a munkálatokat végzőket. Ugyancsak a közös képviselőt érdemes megkérdezni arról, a lakástulajdonos fizette-e a közös költséget vagy tartozása van.

ELŐRE GONDOLJON A REJTETT HIBÁKRA
Igazán bosszantó, ha már csak akkor veszi észre az új tulajdonos lakásában a rejtett, elhallgatott hibát, miután kifizette az árát, megtörtént az adásvétel. Például beköltözés után kiderül, hogy penészes a fal a beépített szekrény mögött, beázik a tető, esetleg el van törve a pincelépcső. Ilyenkor az az első kérdés, ami megfogalmazódik: jár-e kártérítés? Az adásvételi szerződésben rögzíteni kell, hogy megtekintett, ismert állapotban kerül az ingatlan megvásárlásra. Amennyiben később derülnek ki olyan komolyabb hibák, amelyekről a vevőt nem tájékoztatták, a vevő kérheti a szerződés módosítását, a vételár csökkentését, vagy kártérítés címén közös megegyezéssel érvényesítheti felmerült igényét. Nem látható, nem várt károk – például csőtörés – miatt azonban nem vonható a volt tulajdonos felelősségre. Jó tudni: használt lakás vásárlásakor különösen fontos, hogy megfelelő szakemberrel, pl. statikussal vizsgáltassuk át az ingatlant. Fontos felméretni annak valós állapotát, a későbbi kellemetlenségek elkerülése érdekében.

LAKÁSKERESŐKNEK IS SEGÍT AZ INGATLANIRODA
Nem csak az eladóknak, de az ingatlankeresőknek, leendő vevőknek is hasznos az ingatlanközvetítők kínálatát tüzetesen átböngészni. Az adás-vételek kb. ötven százaléka már ingatlanirodákon keresztül bonyolódik, Budapesten akár nyolcvan százalékot is elérheti az arány. Az ingatlanos szakemberek leveszik vállunkról az ingatlanvásárlással járó adminisztratív teendők terheit is. Amennyiben az ingatlaniroda nem rendelkezik a vevő preferenciáinak megfelelő ingatlannal, speciális igényfelmérés után megkeresi a számára legmegfelelőbbet.

MENNYI A FOGLALÓ? MIKOR JÁR VISSZA?
A polgári jogban a foglaló a szerződést biztosító mellékkötelezettségként a szerződéskötéskör a kötelezettségvállalás jeleként átadott pénzösszeg vagy más dolog. Amennyiben a felek az adott összeget az ingatlan adás-vétel létrejöttének biztosítékaként foglalóként adják, abban az esetben a szerződés meghiúsulásáért felelős fél elveszíti azt az összeget, azaz ha a vevő, vagy a bérlő hibájából, neki felróhatóan nem jön létre a szerződés, akkor a tulajdonos megtarthatja a foglaló összegét, viszont ha a tulajdonos a szerződés megkötése és a foglaló átvétele után nem tud teljesíteni, abban az esetben az eladó/tulajdonos köteles duplán visszafizetni vevője/bérlője részére. Létezik egy harmadik eset - igaz ritkán - a szerződés meghiúsulással kapcsolatban, amikor egyik fél sem felelős (tehát abszolút rajtuk kívülálló ok miatt nem tud létrejönni a megállapodás), vagy mindketten egyformán okolhatók, ebben az esetben szokták mondani, hogy vis maior - ilyenkor a foglaló összege szimplán visszajár a vevő/bérlő részére, és mindenféle következmény nélkül megszűnik a szerződés. Elég egyértelműen rendelkezik a jog, hogy mely esetek tartoznak ebbe a kategóriába: természeti, és egyéb katasztrófák, ha egy ingatlan adásvételnél egy tulajdonostárs él az elővásárlási jogával, vagy haláleset történik az érintett felek körében, vagy ha a bank nem ad hitelt (bár ilyen esetben kötbért szoktak kikötni, amely a foglalóval azonos mértékű). A foglaló szokásos mértéke 10% és a vételárba beleszámít.

SZERZŐDÉSEK ÁTÍRÁSA KÖZÜZEMI SZOLGÁLTATÓKNÁL
Ingatlanvásárláskor fontos a közüzemi szolgáltatóknál a szerződések átíratása. A vevő, az új lakó ugyanis biztosan nem szeretné, ha a korábbi lakó áram-, gáz- és vízdíját kellene fizetnie. Ahogy a régi lakó se örülne, ha az új esetleg tartozást halmozna fel és azt rajta követelnék, mert az ő nevén maradt a szerződés s így viselnie kellene a közüzemi költségeket. Az átírást mind a régi, mind az új tulajdonos kezdeményezheti. A szerződés aláírása személyesen a mérőóra ellenőrzésekor, az ügyfélszolgálati irodában, vagy postai úton történik. Szükségünk lesz az adás-vételi szerződésre vagy egy friss tulajdoni lapra, személyazonosságot igazoló okmányra, valamint az ingatlan eladója és vevője által aláírt átadás-átvételi jegyzőkönyvre, mely tartalmazza a mérőóraállást az átadás idejében, valamint a felek kijelentik, hogy a továbbiakban felmerülő költségek a vevőt terhelik.

A TULAJDONI LAP ELLENŐRZÉSE
Adásvételi szerződéskötés előtt eladóként is célszerű az ingatlan friss tulajdoni lapján ellenőrizni, hogy minden rendben van-e a lakással, rendezettek-e a jogi viszonyai. A tulajdoni lap I. részéből kiderül, mekkora az ingatlan pontos alapterülete, mi a pontos besorolása (társasházi lakás, szövetkezeti házi lakás, kivett lakóház, udvar, gazdasági épület stb.), van-e esetleg az ingatlanra bejegyezve bármilyen vezetékjog, stb. A tulajdoni lap második részén szerepel, hogy az ingatlannak hány tulajdonosa van és milyen arányban tulajdonosai az ingatlannak, mióta, és milyen jogcímen szerezték azt. A szerzés időpontja az adózás miatt fontos kérdés. A harmadik rész tartalmazza, hogy van-e bármilyen teher bejegyezve, például jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, haszonélvezeti jog, elővásárlási jog, de itt van feltüntetve, ha tulajdonjog fenntartással adásvételi szerződést kötöttek az ingatlanra.

ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS TARTALMI ELEMEI
Ingatlan adásvételi szerződés kizárólag írásban köthető, a szóban kötött szerződés érvénytelen. Az ingatlan adásvételi szerződéskötés lényege az ingatlan tulajdonjogának vételár fejében történő átruházása, ezt kifejezésre is kell juttatni a szerződésben. Az írásbeli szerződésnek tartalmaznia kell a felek - eladó/vevő - pontos beazonosítását: családi és utónevét /hölgyek esetében leánykori nevét/, anyja nevét, születési évét, lakcímét, személyi igazolvány számát, személyi számát, adószámát. Cégek, szervezetek esetén a cég neve, adószáma, székhelyének pontos címe, a cégbírósági bejegyzés száma a legfontosabb adatok. A vétel tárgyát, az ingatlant egyértelműen azonosító adatok sem hiányozhatnak a szerződésből, ezek: az ingatlan típusa, pontos címe, helyrajzi száma. Természetesen a pontos vételárat is fel kell tüntetni. Jó néhány kikötés mint pl.: az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése, az ingatlan birtokba adásának időpontja, az ingatlan állapota a megállapodás írásba foglalása nélkül is érvényes, de célszerű ezeket is rögzíteni, hisz az esetleges későbbi jogvita során a bizonyítást megkönnyíti.

BIZALOM ÉS PROFIZMUS
Szakmai hozzáértés, tájékozottság, jó kommunikációs készség, nyitottság mellett a bizalom és a profizmus a legfontosabbak az ingatlanközvetítők felé támasztott elvárások közül. A bizalmi viszonyt a vevő és eladó között is ki kell alakítani, ezért érdemes ajánlás útján a legmegfelelőbb ingatlanos szakembert felkeresni. A jó ingatlanos, mindig az ügyfél érdekét tartja szem előtt, nem akar mindenáron eladni neki egy ingatlant, ha esetleg nem talál az igényeinek megfelelőt. Fontos, hogy az ingatlanközvetítő tájékozott legyen nemcsak műszakilag, de az illeték, adó, hitelek, jogi kérdések területén is, hiszen a legtöbb vevő laikus, és ma már elvárás, hogy a kulcs átadásáig elintézhessenek mindent egy helyen, ne kelljen külön ügyvédhez, hitelintézethez szaladgálniuk. Nagy erény továbbá, ha az ingatlanos jól tudja kezelni a konfliktusokat. Ha egy illető irreális elképzeléseket támaszt, sokszor az ingatlanközvetítőt hibáztatja az esetleges eredménytelenségért.

JÁRULÉKOS KÖLTSÉGEK
Lakásvásárláskor a legnagyobb kiadást jellemzően az ügyvédi munkadíj, a közjegyzői díj, a vagyonszerzési illeték jelenti. Az ingatlan adásvételi szerződés előkészítéséhez feltétlenül szükséges az ingatlan tulajdoni lapján ellenőrizni, hogy valóban per-, igény- és tehermentes-e az ingatlan. Az adásvétel bejegyzéséhez hiteles tulajdoni lap szükséges. A földhivatalnál az első fokú eljárás díja 6 600, a jelzálogjog bejegyzése/módosítása 12 600, míg a soron kívüli eljárás 10 000 forintba kerül. Az ingatlan vagyonszerzési illetékét is meg kell fizetnie a vevőnek, a korábban kétkulcsos lakásvásárlási illeték egykulcsossá vált, 4%-os mértékkel. A közmű-szolgáltatások átíratása általában nem jelent plusz költséget. Emellett érdemes a nullás igazolások beszerzésére is gondot fordítani, ami azt mutatja, hogy nincs a lakásra adósság bejegyezve például a közös költség nem fizetése miatt.